Het Kunduz-akkoord maakt het nog eens duidelijk: in den Haag wil bijna elke partij dat corporaties krimpen. Alleen de SP is daar tegen en van de Partij van de Dieren ken ik hun standpunt niet. De wens tot krimp is jaren geleden door het CDA ingezet, vervolgens enthousiast voortgezet door de PvdA en wordt nu versneld doorgezet door de overige partijen.

Voormalig corporatiebestuurder Ton Selten is op het Aedes Corporatie-Forum helder over de oorzaak: Jammer genoeg zijn de corporaties er nog niet voldoende in geslaagd om de politiek duidelijk te maken welke belangrijke rol voor wonen, welzijn en perspectief van veel bewoners zij kunnen spelen.Selten verbindt daaraan ook een confronterende conclusie: De single-issue benadering van sommige corporatiebestuurders zal, als deze al effect heeft, vooral contra-productief werken. Hij verwoordt daarmee mijn onderbuikgevoel: we blijven maar in het defensief en vinden het vooral een gebrek van anderen dat ze onze prestaties niet zien.

Moeten we niet eens het gesprek langs offensievere lijnen voeren? Tijdens een zomerdebat van Woonbron in Rotterdam stond bijvoorbeeld de stelling centraal ‘half zo groot, twee keer zo sociaal’. Voorgesteld werd om door verkoop van woningen de helft van je financiële vermogen vrij te maken. Vervolgens ga je met je omgeving het gesprek aan over een andere sociale aanwending daarvan. Reken maar dat dit een mooi gesprek wordt. Zo geef je als corporatie opnieuw invulling aan je rol als maatschappelijke organisatie. Zo transformeer je van woningcorporatie naar een woon- en leeffonds.

Vanzelfsprekend zijn er nog meer manieren om naar onze toekomst te kijken. Hopelijk gaan we daar steeds meer over horen. Wie durft de kracht van de ‘civil society’ nieuwe inhoud te geven? Onze eigen toekomst instappen is altijd beter dan passief en vol verontwaardiging toezien hoe het geld bij de corporaties wordt weggehaald.

Honderden bedrijven met vastgoed noemen zich een ‘woningcorporatie’ (of iets dat daar op lijkt). Waarom doen ze dat eigenlijk?

Corporaties hebben ieder een eigen, onderscheidende historie, ze willen allemaal iets anders betekenen voor hun omgeving en kijken verschillend aan tegen hun toekomst. De enige overeenkomst tussen corporaties is dat zo ooit toelating hebben aangevraagd. Een toelating die toegang geeft tot bepaalde subsidies en tot de kapitaalmarkt. Een toelating die tegelijkertijd grenzen stelt aan wat je mag doen en eisen stelt aan de governance. Maar die toelating schrijft niet voor wat een corporatie móet doen en hoe ze dat doet; dat is de bestuurlijke verantwoordelijkheid van elke corporatie afzonderlijk.

Is er daarom wel een goede reden om allemaal onder dezelfde naam te functioneren? Onze klanten lijkt het niet veel te schelen. Je hoort nog vaak zeggen dat ze bij de ‘woningbouw’ zitten. Na reeksen van fusies weten ze ook niet meer hoe hun huiseigenaar heet. In de pers is de verzamelnaam ‘corporatie’ favoriet, vooral als er ergens iets fout gaat.

Een bezoek aan de websites van een aantal corporaties, levert een diverser beeld op. Ymere en Eigen Haard noemen zich ‘maatschappelijk ondernemer’. Ook Volkshuisvesting in Arnhem positioneert zich zo. Woonbron ziet zich als een ‘co-producent voor klant en stad’. De Woonplaats noemt zich een ‘vastgoedonderneming met een maatschappelijke doelstelling’. Daartegenover staat dat De Alliantie en Portaal zich weer wel ‘woningcorporatie’ noemen. Onze eigen koepel Aedes heeft ooit de term ‘woonmaatschappij’ geïntroduceerd maar gebruikt nu weer de verzamelnaam ‘corporaties’.

Blijven we elkaar woningcorporatie noemen of komt er meer onderscheid? Ik vermoed dat de verschillen groter worden. Sommigen corporaties zullen terugvallen op de rol die hen na de 2^e oorlog is toegekend, die van vastgoedonderneming en verhuurder. Anderen zuln juist het begrip ‘maatschappelijke onderneming’ voorzien van een nieuwe lading die past bij de 21^e eeuw. Ik ben benieuwd wat voor begrippen dat oplevert. Mag ik een voorspelling doen?

Ik denk dat het begrip ‘woon-trust’ steeds vaker valt. In een trust wordt vermogen beheerd met een bepaald doel. In feite kenmerkt dit de corporaties nu. Een eeuw lang hebben ze het vermogen opgebouwd om huizen te bouwen en te beheren. Er komt nu een eeuw aan waarin ze dit opgebouwde vermogen als een ‘trust’ duurzaam moeten beheren. Daarmee moeten corporaties niet alleen hun naam veranderen maar ook een primaire manier van denken en werken. Een uitdaging, lijkt me!

De tekst van deze blog is eerder gepubliceerd in een column van het Tijdschrift voor de volkshuisvesting

De ‘regie-corporatie’ heeft geen vastgoed, geen huurders en geen medewerkers. Dat schrijft KPMG in één van leukste toekomstverkenningen van de afgelopen tijd.

KPMG biedt met haar verkenning een handvat voor corporaties die nadenken over hun toekomst. Om hen daarbij te helpen, worden denkrichtingen extreem doorgevoerd. De denkrichtingen zijn in onderstaand schema weergegeven. Een corporatie kan in elk vakje bedenken wat men wil. De optelsom van de vakjes, vormt het profiel van de corporatie.

KPMG noemt het een zoektocht naar ‘Idealisme mét een businesscase’. Men zoekt naar mogelijkheden voor het combineren van de optimale bedrijfsvoering met aansprekende maatschappelijke betrokkenheid.

De regie-corporatie als meest extreme verschijningsvorm, daagt natuurlijk uit. Een slankere organisatievorm is nauwelijks voorstelbaar. Maar wat hou je dan nog over? Het staat wat verborgen in de teksten, maar ik zou het als volgt samenvatten: De regie-corporatie beheert een financieel vermogen dat ze inzet voor het bereiken van haar missie. Ze schakelt daarvoor anderen in, ze is flexibel en excelleert in haar maatschappelijk presteren.

Klinkt mooi. Ik ben benieuwd hoeveel corporaties dat aanspreekt.

Hoe kan een corporatie een VvE een duurzame start geven? Voor die vraag stonden wij 6 jaar geleden toen wij startten met de verkoop van appartementen. We hebben destijds daarvoor de volgende zaken geregeld:

1. De VvE krijgt een bruidschat mee
2. De VvE is statutair verplicht om te sparen voor toekomstige (duuzaamheids)investeringen
3. We kiezen voor een VvE-beheerder met oog voor de continuïteit van de VvE
4. De corporatie behoudt het opstalrecht voor het dak t.b.v. energieopwekking
5. De corporatie behoudt het eerste terugkooprecht (dus niet plicht!) dat bijvoorbeeld kan worden gebruikt als het complex verpaupert

Nu we als corporatie steeds kritischer naar onze uitgaven moeten kijken, bereikt mij intern regelmatig de vraag of we niet voor Sinterklaas spelen? Is het wel nodig dat Dudok Wonen zo goed voor haar VvE’s zorgt?

Soms raak ik wat van slag door deze vragen. Dat VvE’s goed functioneren, is een breed volkshuisvestelijk belang. Daar voel ik me aan verbonden. In eerste instantie ben ik dan ook teleurgesteld door dergelijke kritische vragen. Maar nadat ik het gesprek daarover heb gevoerd, blijkt dat iedereen er positief kritisch in zit. De continuïteit van de VvE blijkt bij iedereen bovenaan te staan. Maar dat ontslaat je niet van de plicht om kritisch te blijven kijken naar de kosten. Vanuit dat perspectief vind ook ik dat een goede discussie nooit kwaad kan.

‘Corporaties krijgen geen goed imago door wat ze doen. Ze moeten vooral vertellen waarom ze iets doen.’ Tot deze conclusie kwam een collega-bestuurder tijdens een presentatie van Frank Willems over leiderschap. Ik vermoed dat mijn collega-bestuurder gelijk heeft.

De U-Theorie vormde de basis van de presentatie van Frank Willems. Ook bij Dudok Wonen oefenen we met de U-Theorie. Het gaat uit van leiderschap vanuit een intrinsieke motivatie. Het waarom speelt daarin een grote rol. We kregen hierover een Ted.com filmpje te zien van over de ‘Golden Circle’ van Simon Sinek. Ik kan het elke manager aanraden, zeker nu de iPad 3 weer leidde tot lange rijen bij de Apple-stores! Na het zien van zijn verhaal, weet je dat wat je doet, niet genoeg is om als corporatie succesvol te zijn.

Werken vanuit de waarom-vraag is niet alleen van belang voor je imago. De waarom-vraag is ook van belang om je eigen medewerkers te motiveren. Daarvoor moet je medewerkers wel de ruimte geven. Ze moeten hun (eigen) betekenis kunnen geven aan het werk dat ze doen en aan de veranderingen die daarin telkens optreden.

Zoiets vraagt echter een geheel andere bedrijfssturing. Niet te veel sturen op basis van output maar vooral op basis van vertrouwen. Zoiets klinkt natuurlijk mooi, maar het botst met traditionele top-down besturingsparadigma’s. In- en externe toezichthouders verwachten in-control-sturing, dus geen goede bedoelingen maar harde planningen. En experimenteren lijkt zinvol maar als het fout gaat, rekent de maatschappij de corporatie daar direct op af.

Het zijn dit soort dilemma’s die veel corporatiebestuurders bezighoudt. Als ik dat zie, vraag ik me wel één ding af: houden toezichthouders zich nu ook met dergelijke dilemma’s bezig?

Corporatiebestuurders moeten enig verstand hebben van vastgoed. Maar sinds het wegvallen van bijna alle subsidies, staat niet alleen vastgoedkennis maar ook verstand van geld centraal. De afgelopen jaren ging het vooral om voldoende solvabiliteit en kasstromen. Recent voegde volkshuisvestingsspecialist prof. dr. Johan Conijn daar een geheel nieuwe dimensie aan toe. De corporatiebestuurder moet zich vooral bezig houden met goed vermogensbeheer. Een corporatie die zijn vermogen goed beheert, kan ook in de toekomst haar maatschappelijke rol blijven vervullen.

Voor financiele specialisten zal dit geen schokkende vaststelling zijn. Maar Conijn gaat verder dan deze ene stelling. Hij stelt voor om het vastgoedbeheer en het vermogensbeheer van elkaar te scheiden. Het vermogen blijft in de toegelaten instelling; het vastgoed gaat in een vennootschap waarvan de corporatie 100% aandeelhouder is, maar dat wel haar eigen management heeft. Voor de corporatie-bestuurder resteert dus de rol van (sociaal en duurzaam) vermogensbeheerder. Het (over)rendement op het vermogen wordt sociaal aangewend (bv huurkortingsvoucher, leefbaarheid, emancipatie e.d.). Verstand van vastgoed hoef je dus niet te hebben om een goed bestuurder te zijn.

Volgens Conijn staan corporaties op een kruispunt. Om efficiënter te opereren en om oneerlijke concurrentie met de markt te voorkomen, moet het vastgoed uit de corporatie. Opvallend genoeg heb ik van geen enkele corporatiebestuurder gehoord dat ze het pleidooi van Conijn hebben gelezen.

Waar zou dat nu aan liggen? Willen corporatiebestuurders zich dan toch het liefst met vastgoed bezig houden? Of wisten ze de lezing van Conijn niet te vinden? Als dat zo is, bied ik ze hierbij de juiste link. Ik voelde me uitgedaagd door de ideeën van Conijn. Ik ben benieuwd of dat voor meer volkshuisvesters geldt?

Iedereen weet hoe een organisatie moet veranderen. Althans in theorie. De praktijk is altijd weerbarstiger. Dat is vervelend want in onze steeds sneller veranderende omgeving overleeft een organisatie alleen als het voldoende ‘vermogen tot veranderen’ heeft.

Als het gaat om verbetering, verandering en innovatie gebruikt Dudok Wonen de U-theorie. De U-theorie gaat uit van co-creatie als drijvende kracht achter verandering. ‘Co-creatie’ is wat anders dan ‘samenwerken’. ‘Co-creatie’ vindt plaats op basis van gezamenlijke drijfveren. Het is waardengestuurd. ‘Samenwerken’ heeft meestal een planmatig karakter en vindt plaats op basis van de ratio.

In onze sector zijn velen, waaronder ook onze toezichthouders, gewend om de corporaties te zien als een fabriek. Verandering plan je. Vooraf bepaal je de doelen, je maakt deze smart en achteraf meet je wat er van terecht is gekomen.

Waardengestuurde verandering verloopt langs geheel andere lijnen. Het accepteert dat je vooraf niet weet wat het probleem is, laat staan dat je weet hoe de oplossing er uit ziet. Verandering ‘ontvouwt’ zich. Zo’n aanpak vereist een andere managementstijl, stelt andere eisen aan de medewerkers en vraagt andere manieren van omgang met elkaar en onze omgeving. En bovenal vereist het een onderscheidende en doorleefde missie.

Indachtig deze twee verandervisies wordt in onze organisatie regelmatig gekeken of je veranderingen nu moet plannen of zich moet laten ontvouwen. Soms worden hierin absolute tegenstellingen gecreëerd. Dat is jammer, want beide verander-visies verdienen een plaats binnen de organisatie. Als onderliggende lijn hanteer ik het uitgangspunt dat hoe complexer het vraagstuk is, des minder het zich laat plannen. Bedenk dus vooraf hoe complex het vraagstuk is en je komt vanzelf tot de juiste verander-aanpak.

In de praktijk merk ik dat die afweging niet altijd gemakkelijk verloopt. Dat komt omdat er een aantal overtuigingen (ook wel paradigma’s genoemd) achter verborgen liggen. Recent las ik in een managementboek een schema waarin de achterliggende beelden en overtuigingen zijn gerubriceerd. Ik vermoed dat het ons gaat helpen in het gesprek over de juiste aanpak bij veranderingen. Ik plaats het hieronder. Wellicht helpt het ook anderen. Het A-paradigma hoort voor mij bij de planmatige verandering; het B-paradigma bij de waardengestuurde verandering.

‘Occupy is als beweging nu al groter dan de beweging van de jaren zestig. Dit is het begin van een brede culturele revolutie. Er komen andere tijden.’ Dit zijn de stellige overtuigingen van Evelien Tonkens* in haar laatste Volkskrant-column. John Verhoeven gaat daar gister in de Volkskrant nog overheen. ‘Occupy bestaat uit miljoenen mensen die zichzelf organiseren in duizenden clubjes, nieuwe of bestaande, groot of klein, vriendelijk, politiek of religieus. Ze zullen allemaal hun bijdrage leveren. Niet ondergronds, maar in de cloud.’

Andere columnisten zijn minder positief. Ze verwijten de occupy-beweging dat ze geen leider hebben, geen eisenpakket, geen gedegen analyses, geen …. Deze columnisten worden door anderen weer afgedaan als representanten van de protestgeneratie die de huidige verandering niet kunnen duiden en bijbenen.

Toen ik dit weekend op het Beursplein in Amsterdam keek en luisterde naar alle boodschappen, werd me één ding duidelijk. De occupy-beweging is een bonte verzameling van mensen met veel achtergronden. Maar wat hen bindt, is het grote verlangen naar een betere wereld. Op occupyamsterdam.nl staat dat men verlangt naar een wereld ‘die het welzijn van mens, maatschappij en aarde weer bovenaan zet’.

Dit hogere verlangen herken ik vanuit mijn eigen werk. Indachtig de oproep van Gandhi ‘be the change you wish to see’ zijn we al een tijdje bezig onze werkwijze te veranderen. In zijn essentie komt die verandering er op neer dat in ons werk de nadruk verschuift van output-sturing naar waarde-gedrevenheid. Of, naar analogie van Verhoeven, we proberen de periode achter ons te laten waarin ‘maatschappelijk bezig zijn’ identiek was aan ‘management en beheer’.

Met zo’n verandering hopen we dat onze corporatie weer deel uit kan maken van de verandering in de samenleving in plaats van er vooral op te reageren. Ik voel me dus deel uitmakend van de occupybeweging. Wel nog zoekend en onzeker. Maar dat hoort er bij. Ik ben benieuwd of er nog meer mensen bij corporaties zijn die verbinding voelen met de occupy-beweging.

* Evelien Tonkens is bijzonder hoogleraar actief burgerschap

Waarom noemt niemand een corporatie een ‘Non Governmental Organization’ (NGO)? Ik weet het niet. En eigenlijk is NGO ook een gek woord. Je bent iets wat je niet bent, namelijk géén overheid. Maar goed, ook een corporatie is geen overheid, dus waarom dan geen NGO?

We noemen corporaties wel een ‘Maatschappelijke Onderneming’ (MO). Klinkt eigenlijk ook spannender dan NGO. Maar hebben we de begrippen  ‘maatschappelijke’  en  ‘onderneming’  wel voldoende geladen?

Dat ‘maatschappelijke‘ hebben we gemeenschappelijk met NGO’s: je doet iets waar maatschappelijk behoefte aan is. Althans dat hoop je. Meestal is het iets dat de markt niet oppakt.

Het begrip ‘onderneming‘ roept meestal meer vragen op. Het associeert met bedrijvigheid en winst maken. Dat klinkt juist on-maatschappelijk. Als je boos bent op corporaties roep je dat ze te veel als een onderneming worden gerund. Maar als je corporaties geen overheidssteun wilt geven, roept men juist dat ze bedrijfsmatiger moeten werken!

Is dat ‘maatschappelijke‘ en ‘onderneming‘ dan toch een onlogisch huwelijk? Laten we eens in onze historie kijken. De meeste corporaties zijn ongeveer een eeuw geleden opgericht. Particulier initiatief, private organisatie. Allerlei rechtsvormen kwamen toen nog voor. Niet alleen stichtingen en verenigingen maar ook vennootschappen en coöperaties. Veel corporaties hebben in hun archieven nog door henzelf uitgegeven aandelen liggen.

Als je dat beeld op je in laat werken, zie je dat corporaties gewoon ondernemingen waren! En wat was de essentie van hun onderneming? Ze hadden producten in de sfeer van ‘gezond en betaalbaar wonen’ waarvoor ze telkens twee partijen lieten betalen. De bewoner betaalde het ene deel. En voor het deel dat de bewoner niet kon betalen, was de overheid bereid om de corporatie te betalen.

Wat kunnen we van deze historie leren? Dat een corporatie geen producten moet leveren, waar niet voldoende voor wordt betaald. Als de bewoner het niet kan betalen, en de overheid wil niet bijbetalen, dan is het onverstandig om dergelijke producten te leveren. Doe je dat wel, dan ben je geen goede maatschappelijke ondernemer. Het staat elke onderneming natuurlijk vrij om met verlies te ondernemen. Maar dan verdwijn je vanzelf.

Zijn we daarmee alsnog aangekomen bij het onderscheid zijn tussen een NGO en een MO: een MO onderneemt en wordt betaald, een NGO consumeert en wordt gesubsidieerd? Hmm, dat klinkt ook raar. Maar wie het weet mag het zeggen.

Woningzoekenden met een inkomen tot € 43.000 mogen een woning kopen van elke particuliere eigenaar. De woningzoekende betaalt – afhankelijk van het inkomen – tenminste de helft. De rest van het geld legt Dudok Wonen er bij. Onder de naam Start Me Up begon Dudok Wonen hiermee vorige maand. In eerste instantie voor 50 woningzoekenden.

Om dit mogelijk te maken, heeft Dudok Wonen eerst 30 huurwoningen (28 sociaal en 2 vrije sector) met behulp van Koop Goedkoop verkocht. Met de verkoopopbrengst helpen we de 50 ‘Start Me Up’ woningzoekenden om een woning te kopen. Daarbij gebruiken we de koopformule Kopen naar Wens.

Wie hebben gereageerd op ons aanbod voor ‘Start Me Up’? 70% verdient minder dan € 33.000; een kwart zelfs minder dan € 24.000. Een ruime meerderheid is jonger dan 30 jaar. Het overgrote deel komt uit de regio. Dat laatste is opvallend omdat men vanuit heel Nederland kon reageren en er veel landelijke publiciteit was. 54% van de woningzoekenden woont nu in een huurwoning, 41% heeft nog geen woning. Een enkeling komt uit een koopwoning. Dit zijn meestal gescheiden mensen.

Een spectaculair effect wordt zichtbaar. Voor de verkoop hielpen we 30 huishoudens aan een woning. Aan het eind staat de teller op 80 huishoudens. Met ons geld doen we dus 2,5 keer zoveel. Voor Dudok Wonen vormt het een aansporing om door te gaan op de ingeslagen weg.

Samen met 46 andere corporaties is Dudok Wonen convenantpartner van FSC. In onze nieuwbouw en woningverbetering wordt daarom uitsluitend FSC-gecertificeerd hout gebruikt. En dat al vijf jaar lang.

Recent zijn wij een Europese aanbesteding voor aannemers gestart. Het is een voor Europa unieke aanbesteding want het gaat deze keer niet om de aanbesteding van één bouwproject. Aannemers kunnen met hun inschrijving op onze shortlist komen. Alleen aannemers die op deze shortlijst staan, mogen in de toekomst inschrijven op onze grotere bouwprojecten. De aannemersselectie vindt plaats op zowel de prijs als kwaliteit.

Eén van de kwaliteitscriteria is dat het aannemersbedrijf FSC-gecertificeerd is. Door deze eis zag één groot bouwbedrijf uiteindelijk af van deelname aan de aanbesteding. Het bedrijf was namelijk niet FSC-gecertificeerd. Dat werd ons keurig gemeld en toen bleek de bijzondere afloop van dit besluit. De aannemer meldde ons namelijk dat het zo snel mogelijk FSC-gecertificeerd wilde worden.

Dat was toch wel een verheugende mededeling voor het milieu. Vele aannemers zijn al FSC-gecertificeerd. Dat nu ook de laatste aannemers over de streep worden getrokken, hadden we vijf jaar geleden alleen maar durven hopen.

Zelden was er zo veel emotie op ons kantoor. Mensen vallen elkaar snikkend in de armen, van blijdschap of verdriet. Het verschil wordt bepaald door het lot. Het lot bepaalt of men een woning kan kopen. Teleurstelling voor de mensen die niet zijn ingeloot; een nieuw perspectief voor de mensen die met steun van Dudok Wonen een woning kunnen kopen. Vol trots constateer ik dat we naast huurderscorporatie ook steeds meer een koperscorporatie zijn.

Maar de blijdschap van de bewoners staat in schril contrast tot een aantal reacties die we vanuit de volkshuisvesting krijgen. Niet gehinderd door enige kennis van ons verdienmodel, worden we beschuldigd van potverteren. Ik zie mailtjes langskomen van andere corporaties waarvan ik het schaamrood op mijn kaken krijg. De Woonbond tettert zonder enige gêne in de camera dat corporatiegeld er uitsluitend is voor huurders.

Enigszins ontredderd lees ik de nieuwe Woningwet er nog eens op na. Daar staat toch echt dat koopwoningen een kerntaak vormen voor corporaties. Vervolgens ga ik nog maar eens de statuten van de Woonbond lezen. En ja, daar staat in artikel 2 zwart op wit dat de Woonbond ook de belangen behartigt van mensen in die gebruik maken van onze betaalbare koopprodukten.

Waar komt die boosheid toch vandaan? Mag een corporatie er niet zijn voor mensen die liever kopen dan huren? Mag een corporatie geen onderscheidende missie hebben? Gelukkig bedenk ik dat er ook veel steun binnenkomt van andere corporaties en gemeentebestuurders. En dat veel Nederlanders ons bellen met de vraag welke corporatie in hun regio ook zoiets doet. Glimlachend denk ik aan een recente uitspraak van Pieter Winsemius. Hij stelt dat cynische mensen de wereld nog nooit hebben verbeterd. Zo’n uitspraak geeft troost en maakt weer vrolijk. We gaan gewoon weer aan de slag!

Woningen met een oppervlakte van 28 m². Ze liggen nu bij ons op de tekentafel. Het is een trend. Elk jaar wordt het woonoppervlakte kleiner. Dat ligt gedeeltelijk aan onze strategische koers; Dudok Wonen is er steeds meer voor starters. Maar er is meer aan de hand. Zestig woningen die we eerst wilden slopen, omdat een plattegrond van 43 m²niet meer van deze tijd zou zijn, hebben we recent opgeknapt. Energielabel van E naar B, hip keukentje en badkamertje, en duizend woningzoekenden wilden ze kopen ofhuren.

Het Bouwfonds had indertijd de echte denk-primeur met de Stewardessenwoning. Het riep veel verontwaardiging op. Dat soort woningen zou geen toekomstwaarde hebben. Ik had ook mijn twijfels. Maar ik moet het toegeven, kleine woningen hebben wel toekomst. Misschien nog meer dan grote woningen, zeker als we het hebben over de noordelijke Randstad. Kleiner bouwen wordt daar straks norm, niet omdat mensen klein willen wonen, maar omdat groot bouwen en groot wonen te duur is geworden.

Achter ons ligt een eeuw van alsmaar stijgende ruimteconsumptie. Veel wijst er op we in de noordelijke Randstad nu een tijdvak ingaan van dalende ruimteconsumptie. Moeten we daar nu rouwig om zijn? Ik vermoed dat mijn antwoord op deze vraag van geen belang is. Economische trends laten zich daar helaas niet door sturen.

Volgende week is het eindelijk zo ver. Na loting ontvangen vijftig woningzoekenden een koopvoucher. Dat is een brief waarin staat dat Dudok Wonen bereid is om tot  € 112.500,- te investeren in hun koopwoning. Die woning kunnen ze kopen van elke particuliere eigenaar in de regio. Onze investering betalen ze pas terug als ze de woning doorverkopen.

Hiermee keert Dudok Wonen de traditionele volkshuisvestelijke logica om. We investeren niet in onze huizen maar in het huis van onze bewoners. Zo’n stap levert veel vragen op. Maar er zit een grote logica in. Bij een investering in de woning van de bewoner laten we minder geld liggen dan bij een investering in een eigen huurhuis. En omdat de bewoner zelf het grootste deel investeert, is voor ons het kapitaalbeslag aanzienlijk kleiner dan bij een huurwoning. We houden dus kapitaal over om andere mensen te helpen. En de koper krijgt er dezelfde lage woonlasten mee als in een huurwoning.

Dudok Wonen begint met vijftig koopvouchers. Op termijn worden dat er duizenden. In de experimentele fase werden we al verrast door bijzondere toepassingen. Met ons geld bouwden negen gezinnen zelf een woning in Almere. Een gescheiden vrouw gebruikte het om te kunnen blijven wonen in de koopwoning die ze zonder haar man niet meer kon betalen. Een gescheiden man kon dankzij onze investering in de buurt blijven wonen van zijn ex en kinderen. Verrassend? Ik denk dat we in de toekomst nog meer verrast gaan worden door de creativiteit van bewoners.

Dudok Wonen kiest er voor om meer geld in de woning van bewoners te investeren. Ik ben benieuwd of deze omgekeerde logica ook andere volkshuisvesters aanspreekt? Ach, waarom ook niet?  ‘Omdenken’ schijnt een trend te zijn.